Foire Aux Questions
Retrouvez ici les réponses aux questions les plus fréquentes
FAQ Générale
1. Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition un local à un locataire (le preneur) pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou, dans certains cas, libérale.
Il est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et présente des caractéristiques spécifiques :
💡 En pratique : La rédaction du bail doit être très précise, notamment sur la répartition des charges et travaux, l’indexation du loyer et la destination des lieux. Une clause mal rédigée peut avoir des conséquences financières importantes.
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) met à disposition un local à un locataire (le preneur) pour y exercer une activité commerciale, artisanale ou, dans certains cas, libérale.
Il est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et présente des caractéristiques spécifiques :
- Durée minimale de 9 ans avec possibilité de résiliation tous les 3 ans par le locataire ; ce qu'on appelle communément un bail 3/6/9.
- Droit au renouvellement au bénéfice du locataire (indemnité d’éviction due en cas de refus sans motif légitime) ;
- Protection de la valeur du fonds de commerce et du droit au bail.
💡 En pratique : La rédaction du bail doit être très précise, notamment sur la répartition des charges et travaux, l’indexation du loyer et la destination des lieux. Une clause mal rédigée peut avoir des conséquences financières importantes.
Afficher plus
2. Peut-on résilier un bail commercial avant 9 ans ?
Oui, mais selon des conditions strictes. Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, sauf cas prévus par la loi (reconstruction, habitation, faute du locataire).
⚠️ Exceptions : certains baux peuvent être “fermes” (pas de sortie triennale), notamment pour les locaux monovalents (cinéma, hôtel, restaurant spécialisé) ou à usage exclusif de bureaux.
Exemple : un restaurateur signe un bail ferme de 9 ans dans un hôtel. Il ne pourra pas quitter les lieux au bout de 3 ans, contrairement à un bail classique.
💡 Conseil : toujours vérifier si le bail comporte ou non une clause d’exclusion de sortie triennale avant de s’engager.
Oui, mais selon des conditions strictes. Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) avec un préavis de 6 mois.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail, sauf cas prévus par la loi (reconstruction, habitation, faute du locataire).
⚠️ Exceptions : certains baux peuvent être “fermes” (pas de sortie triennale), notamment pour les locaux monovalents (cinéma, hôtel, restaurant spécialisé) ou à usage exclusif de bureaux.
Exemple : un restaurateur signe un bail ferme de 9 ans dans un hôtel. Il ne pourra pas quitter les lieux au bout de 3 ans, contrairement à un bail classique.
💡 Conseil : toujours vérifier si le bail comporte ou non une clause d’exclusion de sortie triennale avant de s’engager.
Afficher plus
3. Qu’est-ce que l’indexation du loyer ?
L’indexation est le mécanisme qui permet d’ajuster le loyer à l’évolution économique.
Les indices de référence sont :
Depuis la réforme de mars 2022, la formule de calcul de l’ILC intègre 75 % d’IPC (inflation) et 25 % d’ICC (indice du coût de la construction).
La clause doit préciser la fréquence de révision (souvent annuelle) et respecter l’interdiction des clauses purement unilatérales.
Exemple concret :
Un loyer est fixé à 2 000 € par mois en 2023. L’indice de référence augmente de 3 % en 2024. = Le nouveau loyer devient : 2 060 €.
⚠️ Attention : importance du plafonnement
Depuis la loi Pinel et les réformes récentes, la révision triennale et le déplafonnement du loyer sont encadrés :
💡 Conseil : Un plafonnement bien rédigé évite que le loyer ne devienne excessif en période d’inflation, tout en assurant au bailleur une revalorisation régulière.
L’indexation est le mécanisme qui permet d’ajuster le loyer à l’évolution économique.
Les indices de référence sont :
- ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : commerces et artisans ;
- ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : bureaux, entrepôts.
Depuis la réforme de mars 2022, la formule de calcul de l’ILC intègre 75 % d’IPC (inflation) et 25 % d’ICC (indice du coût de la construction).
La clause doit préciser la fréquence de révision (souvent annuelle) et respecter l’interdiction des clauses purement unilatérales.
Exemple concret :
Un loyer est fixé à 2 000 € par mois en 2023. L’indice de référence augmente de 3 % en 2024. = Le nouveau loyer devient : 2 060 €.
⚠️ Attention : importance du plafonnement
Depuis la loi Pinel et les réformes récentes, la révision triennale et le déplafonnement du loyer sont encadrés :
- La hausse est plafonnée à +10 % par an même si l’indice grimpe davantage ;
- Il est possible de prévoir contractuellement un “tunnel” d’indexation (par ex. min. +1 % / max. +3 % par an) pour sécuriser à la fois le bailleur et le locataire.
💡 Conseil : Un plafonnement bien rédigé évite que le loyer ne devienne excessif en période d’inflation, tout en assurant au bailleur une revalorisation régulière.
Afficher plus
4. Qui paie les charges et les travaux ?
Depuis la loi Pinel, la répartition doit être listée dans une annexe au bail.
Exemple : une climatisation tombe en panne → le remplacement complet reste à la charge du bailleur, sauf clause spécifique.
⚠️ Illégal : transférer au locataire les gros travaux de structure (toiture, ravalement, fondations).
💡 Conseil : vérifier l’annexe charges-travaux avant de signer, elle fait foi en cas de litige.
Depuis la loi Pinel, la répartition doit être listée dans une annexe au bail.
- Locataire : charges courantes (eau, électricité, entretien, nettoyage), taxe foncière (si prévue), réparations locatives.
- Bailleur : gros travaux (art. 606 Code civil), mises aux normes, réparations structurelles.
Exemple : une climatisation tombe en panne → le remplacement complet reste à la charge du bailleur, sauf clause spécifique.
⚠️ Illégal : transférer au locataire les gros travaux de structure (toiture, ravalement, fondations).
💡 Conseil : vérifier l’annexe charges-travaux avant de signer, elle fait foi en cas de litige.
Afficher plus
5. Quels travaux sont à la charge du locataire ?
Le locataire doit assumer les réparations locatives et l’entretien courant.
Il peut installer ses propres équipements (extraction, mobilier, climatisation), mais doit les entretenir.
Exemple : repeindre la boutique ou réparer une fuite d’eau est à la charge du locataire. La réfection de la toiture reste au bailleur.
⚠️ Depuis la loi Pinel, les clauses imposant au locataire des travaux structurels sont réputées non écrites.
💡 Conseil : demander une liste détaillée des travaux par type avant signature.
Le locataire doit assumer les réparations locatives et l’entretien courant.
Il peut installer ses propres équipements (extraction, mobilier, climatisation), mais doit les entretenir.
Exemple : repeindre la boutique ou réparer une fuite d’eau est à la charge du locataire. La réfection de la toiture reste au bailleur.
⚠️ Depuis la loi Pinel, les clauses imposant au locataire des travaux structurels sont réputées non écrites.
💡 Conseil : demander une liste détaillée des travaux par type avant signature.
Afficher plus
6. Qu’est-ce qu’un pas-de-porte ?
Somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux.
Deux formes possibles :
Exemple : un commerçant paie 50 000 € de pas-de-porte pour accéder à un local très recherché.
💡 Conseil : bien clarifier la nature juridique du pas-de-porte, car elle change la fiscalité (amortissable ou non).
Somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux.
Deux formes possibles :
- Droit d’entrée : somme forfaitaire non récupérable, rémunérant l’avantage du bail,
- Complément de loyer : considéré comme un supplément de revenu pour le bailleur.
Exemple : un commerçant paie 50 000 € de pas-de-porte pour accéder à un local très recherché.
💡 Conseil : bien clarifier la nature juridique du pas-de-porte, car elle change la fiscalité (amortissable ou non).
Afficher plus
7. Comment évaluer la rentabilité d’un local commercial ?
La rentabilité ne se résume pas à un simple pourcentage : elle dépend de plusieurs paramètres, notamment la qualité de l’emplacement, le niveau de loyer par rapport au marché, la solidité du locataire et la durée ferme du bail.
Une bonne analyse prend en compte :
Exemple simple :
⚠️ Si le locataire part et que le loyer de marché réel n’est que de 24 000 €, la rentabilité chute immédiatement à 4,8 %.
💡 Stratégie : toujours analyser un actif en fonction de la stratégie d’investissement (patrimoniale, rendement, value-add), et non pas uniquement sur un taux affiché.
La rentabilité ne se résume pas à un simple pourcentage : elle dépend de plusieurs paramètres, notamment la qualité de l’emplacement, le niveau de loyer par rapport au marché, la solidité du locataire et la durée ferme du bail.
Une bonne analyse prend en compte :
- l’emplacement (flux piéton ou voiture, visibilité, environnement commercial),
- les conditions locatives (loyer facial vs loyer économique, franchises, charges),
- le potentiel de valorisation (augmentation future du loyer, changement d’usage, travaux).
Exemple simple :
- Prix d’achat du local : 500 000 €
- Loyer annuel payé : 30 000 €
- Rentabilité brute = 30 000 / 500 000 = 6 %
⚠️ Si le locataire part et que le loyer de marché réel n’est que de 24 000 €, la rentabilité chute immédiatement à 4,8 %.
💡 Stratégie : toujours analyser un actif en fonction de la stratégie d’investissement (patrimoniale, rendement, value-add), et non pas uniquement sur un taux affiché.
Afficher plus
8. Peut-on sous-louer un local commercial ?
La sous-location est interdite par défaut, sauf accord écrit du bailleur ou clause spécifique.
Même avec accord, le locataire principal reste responsable.
Exemple : un restaurateur sous-loue une partie de son local à un traiteur, avec l’accord écrit du bailleur. En cas de loyers impayés, le restaurateur reste responsable.
💡 Conseil : toute sous-location doit être encadrée par un avenant clair pour éviter les litiges.
La sous-location est interdite par défaut, sauf accord écrit du bailleur ou clause spécifique.
Même avec accord, le locataire principal reste responsable.
Exemple : un restaurateur sous-loue une partie de son local à un traiteur, avec l’accord écrit du bailleur. En cas de loyers impayés, le restaurateur reste responsable.
💡 Conseil : toute sous-location doit être encadrée par un avenant clair pour éviter les litiges.
Afficher plus
9. Que signifie “fonds de commerce” ?
Le fonds de commerce regroupe tous les éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité :
Évaluation :
La valeur d’un fonds dépend principalement :
Exemple simple :
Une brasserie qui réalise 1,2 M€ de chiffre d’affaires annuel peut voir son fonds évalué sur la base d’un pourcentage du CA (par ex. 60 à 100 % selon le secteur).
Mais en pratique, à Paris récemment, de nombreux fonds se sont cédés autour de 50 à 60 % du chiffre d’affaires, voire en dessous selon la situation.
💡 Conseil : la valorisation d’un fonds doit toujours être contextualisée : activité, emplacement et tendance du marché local.
Le fonds de commerce regroupe tous les éléments nécessaires à l’exploitation d’une activité :
- incorporels : clientèle, droit au bail, nom commercial, licences, marques,
- corporels : matériel, agencements, marchandises.
Évaluation :
La valeur d’un fonds dépend principalement :
- du chiffre d’affaires et de la rentabilité,
- de l’emplacement et de l’attractivité du quartier,
- des conditions du bail (loyer, durée, renouvellement),
- de la conjoncture économique et du marché local.
Exemple simple :
Une brasserie qui réalise 1,2 M€ de chiffre d’affaires annuel peut voir son fonds évalué sur la base d’un pourcentage du CA (par ex. 60 à 100 % selon le secteur).
Mais en pratique, à Paris récemment, de nombreux fonds se sont cédés autour de 50 à 60 % du chiffre d’affaires, voire en dessous selon la situation.
💡 Conseil : la valorisation d’un fonds doit toujours être contextualisée : activité, emplacement et tendance du marché local.
Afficher plus
10. Quelle est la différence entre un local commercial et un local professionnel ?
Exemple : un avocat s’installe en local professionnel, tandis qu’un restaurateur doit impérativement avoir un bail commercial.
💡 Conseil : bien choisir le type de bail pour éviter toute nullité du contrat.
- Local commercial : destiné à une activité commerciale ou artisanale, bail commercial 3-6-9.
- Local professionnel : réservé aux professions libérales (médecins, avocats…), bail professionnel de 6 ans, résiliable par le locataire avec préavis de 6 mois.
Exemple : un avocat s’installe en local professionnel, tandis qu’un restaurateur doit impérativement avoir un bail commercial.
💡 Conseil : bien choisir le type de bail pour éviter toute nullité du contrat.
Afficher plus
Notre expertise à votre service
Investisseurs, bailleurs ou locataires, nous vous guidons avec clarté et transparence pour sécuriser vos projets et valoriser vos actifs.
Un accompagnement clair et structuré
Chaque dossier est traité avec méthode : analyse du bail, vérification des clauses, mise en avant des points clés pour sécuriser vos décisions.
Une expertise de terrain
Nous suivons au quotidien l’évolution du marché et les réformes juridiques pour vous donner des conseils à jour, concrets et adaptés à votre projet.
Une relation de confiance
Que vous soyez investisseur, bailleur ou locataire, nous travaillons dans la transparence et la proximité, avec un seul objectif : aligner les besoins de chacun et faire aboutir les projets