FAQ spéciale utilisateurs/locataires
1. Puis-je aménager librement mon local ?
Le locataire peut faire des aménagements « légers » (peinture, cloisons démontables, mobiliers).
Dès qu’on touche à la structure ou à l’aspect extérieur (murs porteurs, façades, vitrines, enseigne, extraction…),
un accord écrit du bailleur est indispensable et le règlement de copropriété peut imposer des limites.
Selon l’activité (ERP, restauration, soins, etc.), des autorisations administratives peuvent être requises (déclaration préalable, sécurité incendie, accessibilité PMR).
Pensez aussi aux assurances (TRC/chantier) et à la clause de remise en état en fin de bail.
💡 Conseil : adressez une demande écrite avec descriptif, plans et calendrier, faites valider par le bailleur et la copro avant tout gros travaux.
Le locataire peut faire des aménagements « légers » (peinture, cloisons démontables, mobiliers).
Dès qu’on touche à la structure ou à l’aspect extérieur (murs porteurs, façades, vitrines, enseigne, extraction…),
un accord écrit du bailleur est indispensable et le règlement de copropriété peut imposer des limites.
Selon l’activité (ERP, restauration, soins, etc.), des autorisations administratives peuvent être requises (déclaration préalable, sécurité incendie, accessibilité PMR).
Pensez aussi aux assurances (TRC/chantier) et à la clause de remise en état en fin de bail.
💡 Conseil : adressez une demande écrite avec descriptif, plans et calendrier, faites valider par le bailleur et la copro avant tout gros travaux.
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2. C’est quoi une franchise de loyer ?
C’est une période (souvent au démarrage) où le loyer est réduit ou gratuit pour absorber travaux et lancement d’activité.
Formes fréquentes :
💡 Astuce : faites acter dans le bail/avenant la durée, le calendrier, et ce qui est inclus/exclu (charges, TF, TEOM). Regardez l’impact sur le loyer économique global.
C’est une période (souvent au démarrage) où le loyer est réduit ou gratuit pour absorber travaux et lancement d’activité.
Formes fréquentes :
- Franchise « pleine » (loyer 0 € sur X mois) ;
- Loyer progressif (montée par paliers) ;
- Parfois combinée à un pas-de-porte (droit d’entrée) (!! à bien distinguer.)
- Points d’attention : les charges, taxe foncière, assurances restent souvent dues pendant la franchise (sauf accord contraire) ; la franchise peut être conditionnée (réalisation de travaux, durée ferme).
💡 Astuce : faites acter dans le bail/avenant la durée, le calendrier, et ce qui est inclus/exclu (charges, TF, TEOM). Regardez l’impact sur le loyer économique global.
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3. Puis-je céder mon bail à quelqu’un d’autre ?
Oui : via cession de droit au bail (vous cédez le bail) ou cession de fonds de commerce (vous cédez l’activité + le bail).
Le bail prévoit souvent :
💡 Enjeu : vérifiez les clauses de cession avant de signer un compromis. Une mauvaise clause peut bloquer la revente ou vous laisser une solidarité lourde.
Oui : via cession de droit au bail (vous cédez le bail) ou cession de fonds de commerce (vous cédez l’activité + le bail).
Le bail prévoit souvent :
- Agrément du bailleur (procédure, pièces) ;
- Interdiction de cession partielle ou à certaines activités ;
- Garantie solidaire du cédant pendant une durée (souvent 2–3 ans) ;
- Frais de rédaction/signification et dépôt de garantie transféré/ajusté.
- Formalités usuelles : acte écrit, information/signification au bailleur, respect de la destination autorisée et des normes.
💡 Enjeu : vérifiez les clauses de cession avant de signer un compromis. Une mauvaise clause peut bloquer la revente ou vous laisser une solidarité lourde.
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4. Que dois-je vérifier avant de signer un bail ?
💡 Astuce : faites relire le bail par un pro et obtenez un tableau de charges détaillant coûts récurrents (TF, contrats, copro). Ça évite les mauvaises surprises de trésorerie.
- Destination/activité autorisée (et ses variantes : sur-place/à emporter, soins, showroom…).
- Répartition charges & travaux (décret baux commerciaux) : qui paie quoi ? (gros travaux, parties communes, TF/TEOM, contrats techniques).
- Indexation (ILC/ILAT/IRL), modalités de révision et règles de plafonnement au renouvellement.
- Durée (3/6/9 ou autre), résiliation triennale/exceptions, clause résolutoire.
- Garanties demandées (caution, GAPD, dépôt de garantie) et assurances obligatoires.
- État des lieux d’entrée détaillé ; diagnostics et documents (ERP « risques », amiante, accessibilité selon cas).
- Contraintes techniques clés (extraction, évacuation, puissance électrique, nuisances, horaires).
- Loyer de marché et conditions financières (franchise, pas-de-porte) vs loyer « facial ».
💡 Astuce : faites relire le bail par un pro et obtenez un tableau de charges détaillant coûts récurrents (TF, contrats, copro). Ça évite les mauvaises surprises de trésorerie.
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5. Que faire en cas de litige avec le bailleur ?
💡 Conseil : formalise tout par écrit et consulte un pro tôt — la majorité des litiges se règlent avant contentieux.
- Diagnostiquer : relire le bail et ses avenants, identifier les clauses en jeu (charges, travaux, jouissance, clause résolutoire).
- Mettre en demeure (LRAR) : exposer les faits, viser les clauses/textes, fixer un délai de réponse ou d’exécution.
- Chercher l’amiable : médiation/conciliation (ex. CMAP) et protocole écrit si accord (objet, délais, pénalités, renonciations).
- À défaut d’accord : saisir la juridiction compétente (tribunal judiciaire ou de commerce selon le cas) ; en urgence, utiliser le référé pour une mesure provisoire.
- Pendant le différend : payer la part non contestée pour éviter la clause résolutoire ; conserver toutes les preuves (photos, emails, LRAR) ; respecter les délais légaux (congé, renouvellement, révision).
- Constats & expertises : le cas échéant, faire un constat d’huissier et/ou une expertise (amiable ou judiciaire) pour objectiver le litige.
💡 Conseil : formalise tout par écrit et consulte un pro tôt — la majorité des litiges se règlent avant contentieux.
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