FAQ spéciale investisseurs
1. Comment structurer une acquisition en immobilier commercial ?
L’acquisition peut se faire :
💡 Conseil : Le choix dépend de l’objectif (revenu récurrent, revente à court/moyen terme, transmission). Un audit fiscal préalable est fortement recommandé.
L’acquisition peut se faire :
- En nom propre : simplicité, mais fiscalité sur les revenus fonciers et transmission moins optimisée ;
- Via une SCI à l’IR : permet la transparence fiscale, adaptée à la détention patrimoniale familiale ;
- Via une SCI à l’IS ou une SAS : mieux adaptée aux opérations à effet de levier, amortissement possible, mais fiscalité sur plus-value différente ;
- Via un fonds ou une holding : logique de portefeuille, gestion mutualisée.
💡 Conseil : Le choix dépend de l’objectif (revenu récurrent, revente à court/moyen terme, transmission). Un audit fiscal préalable est fortement recommandé.
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2. Quand faut-il arbitrer un actif commercial ?
L’arbitrage consiste à vendre un actif pour réinvestir dans un autre ou dégager des liquidités. Les bons moments :
💡 Astuce : Utiliser un suivi de marché régulier (valeurs locatives, tendances retail) pour anticiper les périodes optimales de cession.
L’arbitrage consiste à vendre un actif pour réinvestir dans un autre ou dégager des liquidités. Les bons moments :
- Fin de bail avec risque de vacance locative ;
- Opportunité de revalorisation forte déjà exploitée ;
- Mutation de la zone (baisse d’attractivité, concurrence accrue) ;
- Recentrage stratégique du portefeuille.
💡 Astuce : Utiliser un suivi de marché régulier (valeurs locatives, tendances retail) pour anticiper les périodes optimales de cession.
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3. Quels sont les critères de sélection d’un “bon” actif commercial ?
Un actif attractif réunit :
💡 Enjeu : Un actif bien positionné sur ces critères se valorise mieux à la revente et limite le risque locatif.
Un actif attractif réunit :
- Emplacement prime ou zone à fort potentiel de développement ;
- Flux piétons/véhicules importants et réguliers ;
- Locataire solide (enseigne nationale, secteur porteur) ;
- Bail sécurisé (durée ferme, répartition claire des charges, absence de contentieux) ;
- Loyer en phase avec le marché (ni trop élevé, ni trop faible).
💡 Enjeu : Un actif bien positionné sur ces critères se valorise mieux à la revente et limite le risque locatif.
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4. Comment évaluer le risque locatif ?
L’analyse doit inclure :
💡 Bon réflexe : Simuler différents scénarios (vacance, baisse de loyer, remplacement du locataire) pour tester la résilience de l’actif.
L’analyse doit inclure :
- La solidité financière du locataire (bilans, ratio de couverture du loyer)
- La dépendance économique du site (ex : mono-activité ou diversification du portefeuille clients) ;
- L’adéquation entre le loyer et le marché ;
- Le secteur d’activité et ses perspectives.
💡 Bon réflexe : Simuler différents scénarios (vacance, baisse de loyer, remplacement du locataire) pour tester la résilience de l’actif.
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5. Quel niveau d’implication dans la gestion ?
Un investisseur peut déléguer l’un, l’autre ou les deux.
💡 Conseil : Même en délégant, garder un minimum de suivi pour valider les grandes décisions.
- Asset management : pilotage stratégique du portefeuille (optimisation loyers, arbitrages, travaux).
- Property management : gestion opérationnelle (loyers, charges, suivi locataire).
Un investisseur peut déléguer l’un, l’autre ou les deux.
💡 Conseil : Même en délégant, garder un minimum de suivi pour valider les grandes décisions.
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